相続した不動産の売却

～不動産売却の流れ～

ステージ1 売却前の事前準備

１．希望する売却価格(手元に残したい金額）と、いつまでに現金化したいのかをイメージしましょう。

売却をご検討されたのには、目的やお考えがあってのことだと思います。では、その目的達成のためには、少なくとも不動産売却後、手元にいくら、あるといいな、それはいつ頃までには実現したいなといった感じで結構です。前もってイメージしておきましょう。
（※まあ、手元に残るお金は多いに越したことはないんですが）

2. すると不動産売却に伴う諸費用を把握する必要が出てくる！

ただし、不動産を売却するには諸費用が発生いたします。売却金額から下記諸費用を差し引いた金額が、大まかにですが、お手元に残る金額となります。

【基本的な諸費用】

※しつこいようですが、手元に残る現金をシミレーションしておくことが、ご納得の不動産売却を達成出来るかどうかの1つの判断材料となります。私は、ご相談を受けるお客様の状況や目標によっては、「ご売却されない方が良いですよ」とお伝えすることもあります。

3. 書類が手元にあるか確認しておく（これ結構重要！）

売却前に、“必ず揃えておかなくてはならない“書類というのはありません。ですが、売買の交渉が始まった時、もしくは、代金の支払い・所有権移転時には必要になる書類、もしくは買主様から開示を求められる書類がございますので下記します。

売却前でも、有無確認だけでもして頂きたい書類

権利証　もしくは※登記識別情報通知書　(※平成17年以降に土地を取得している場合）　
固定資産税納税通知書
売却する不動産を購入した時の売買契約書
売却する不動産を購入した時の重要事項説明書　
※当時作成した測量図
境界確認書も有れば尚良い
売り渡す建物の建築請負契約書
売り渡す建物の建築確認済証、検査済証　※売主様からの委任で、不動産会社が関係庁舎で閲覧可能。
売り渡す建物の建築設計図書
リフォームを施されている場合はリフォーム履歴が分かる資料。
大抵無いことが多いのですが、有れば買主様は安心されます。

※前談の売却時の諸費用の話と重複いたしますが、測量図は売却の際に、重要な事実確認書類となります。売主様のお手元に残っていたとしても、作成日が古い場合は土地境界線について、所有者同士の立ち合い等が行われていないものも多く、再度作成が必要になる場合があります。その際の確定測量図作成には費用を要します。

以上、これ全部が必ずなければならないわけでは無いのですが、有ればより売却がスムーズに進んでいきます。とはいえ、普段は全く目にしない類の資料ですので、思い当たる資料をひとまとめにしておかれて、信用の置ける不動産屋さんに確認してもらう程度で、売却前の段階では十分です。

4. 共有者がいる場合は、共有者の意思確認も

売却するご自宅またはご実家を「共有名義」どなたかとご一緒に所有されている場合、共有者全員の売却意思を確認しておいて下さい。例えば、ご実家を兄弟姉妹で相続した場合などです。共有者が1人でも売却を拒まれますと売却できません。あるいは相続ではなく、住み替えを予定されていて、ご夫婦で住宅ローンを組んで購入し、売却予定の不動産はそれぞれの所有持分で登記されている方も同様のことが言えます。

ステージ2 売却活動　

店長　山﨑誠治

いよいよ売却相談です。

ご自宅もしくはご実家の売却に必要な心構えと、書類の準備（もしくは確認）が出来ましたら、不動産会社に実際の売却可能な金額を査定してもらいましょう。査定依頼の後、出来上がった不動産価格査定書とその査定書を作成してくれた不動産屋会社の担当者の方からの助言をもとに、最後は冷静に、売主様ご自身で売り出し価格を設定しましょう。もちろん、売主様がご納得されるまで、担当者から十分な価格根拠と現在の市況についてなどの、説明を受けた後にです。