住宅(建物価値)の算出時に用いる査定方法の1つ原価法
こんにちは！いつもありがとうございます。 本日はまだ充分に使用可能な住宅(建物価値)の算出時に用いる査定方法の1つ原価法についてお話させていただきます。
一般的に、住宅の価格査定(主に戸建とマンション)には主として、取引事例比較法(主に土地値)と原価法(建物の現存価値)とが合わせて用いられます。
取引事例比較法は何ですか？
はい！簡単にご説明させていただきます。
近年、近隣における不動産売買成約事例や現在売出中の不動産物件と比較し、査定不動産の基礎価格を決めた上で、その不動産が持つ個別要因により±して算出する方法です。
土地のみ、もしくはだいぶ築年数も経過して、長い間誰も住んでいない空き家が建っている土地価格だけの価格査定時に用いる方法。
では原価法とは何ですか？
はい！では本日のテーマ「原価法」についてお話させていただきます。
原価法とは、現在も大切に大切にお住まいであり、リフォームや水回りなどの修繕履歴もあり、お庭や玄関アプローチのお手入れが行き届いていて、何より愛着があり、「本当は手放すのが惜しい!」という時のご自宅の価格を算出する時に用いる査定方法です。
原価法の根本的な考え方ですが、『今、もう一度同じ家を建築した場合にいくらになるか。(それを再調達価格と呼ぶ)そして、その再調達価格から現時点での経過築年数によって低下した価値を差し引いて、今現在の建物残存価値はいくら』というもの
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計算式 |
※木造住宅1㎡あたりの再調達単:170,100円/㎡(令和元年の国土交通省データ)
※木造住宅の耐用年数：２２年(税法上)鉄骨または鉄筋コンクリートは４７年(税法上)
例：築２０年・建物延床面積 １５０㎡・木造２階建
１７０,１００円×１５０㎡÷２２年×２年(２２年−２０年)＝約２３１万円
嘘！安い！そんなバナナ！．．．と思われるかもしれませんが、嘘では
ありません。税法上はこのようにして、住宅の既存価値を算出します。
但し、税法上ですので、実際の市場価値を反映しない方が都合が良い場合もあります。
(ちなみに、多くの金融機関でも担保評価時は同様の計算方法を用いていると思われます。)
しかし、今回は「大切な我が家“を売るとしたらいくらなの?」「それはどうやって決めているの? 」を
前提とした不動産屋のブログです。
原価法についてはおしまい。それではまた．．．と言うわけにはいかないでしょう。
私が伝えたいことは、ここからです。
不動産にも適正価格というものが存在します。
それは税法上の価値でも無く、1分でわかる一括査定でも無く、 1年経っても、2年経っても、購入希望者が現れない、高額査定でも無く、 1日で不動産会社が買い取る価格でも無く(1日も早く現金化の必要がある場合には適正となる)
適正価格とは、売り出しを開始してから、およそ3ヶ月くらいの期間で、購入を希望されている数組のお客さんによる内覧を終え、売主さん買主さん双方の希望条件を擦り合わせ、最後は売主さんが売り渡しを決断(このご家族に住んでもらいたい等)、双方ご納得の条件と価格で書面を持って売買契約が成立する価格です。
適正価格とは、実際に不動産会社の担当者がご自宅を訪問し、建物内を細かく調査をして、3日~ 1週間の期間を要して市場動向と比較・精査を行う、根拠のある不動産価格です。その際、担当者は建物だけではなく、現地では、以下のような項目も確認いたします。
■ 敷地の広さ、形状
■ 敷地に面している道路幅とその方位 ■ 周辺環境や学校・駅までの距離
■ 生活インフラの状態 ■玄関周り、お庭の管理状況 ■その他色々
つまり、綿密な現物査定、現地調査の結果、建物は築24年経過しているけど、お家の中は今も綺麗で建物の躯体はしっかりしていて、水回りなどリフォームも施され、現状でも住む事ができるから建物価格は0ということはあり得ないということが当然あり得ます。ですので、土地と合わせていくらのご自宅の価値は〇〇万円あります。という具合です。滅多に売りに出ないエリアなどといった、買い手さん目線のプレミアなども考慮します。ですが、その逆も起こり得ます。
例えば、築年は10年しか経過していないのだけど、建物や、お庭、外構部分にメンテナンスを要する物件などです。普段の住まい方は、実際のお客さん内覧時の印象などにも大きく影響しますので「大事だなあ」といつも思います。
少し話はそれますが、国土交通省から10年ほど前に発表されたデータに興味深い記事がありました。
(当時)“早稲田大学 小松教授が2011年10月~11月に実施した最新の研究結果によれば、木造家屋について、専用住宅の平均寿命は65.03年という結果となっており、1997年調査の 45.53年から年数が伸びている。(きっと昨今の住宅平均寿命はもっと伸びているだろうなあ~。 特に大手ハウスメーカー)
しかし、新たな建物評価手法は、以下ケースのようなマーケット効果を生み出します。
例：
■ 築年数:30年
■相場価格:1,500万円 (建物0円 + 土地1,500万円)
原価法もしくは、熟練不動産エージェントによる建物評価方法による価格は、
■ 建物900万円
■ 土地1,500万円 ■都合2,400万円 (口頭ではなく、しっかりと根拠を示してもらうことが重要)
「とはいえ、近隣の不動産価格相場と少しかけ離れてますので、 最初の売り出し価格は2,200万円にしてみましょう。」と査定担当者からの提案。
後日、建物を内覧された、ご家族が「家族全員とっても気に入りました!」としかし、購入希望価格は2,000万円でお願いしたいと。理由は、予算は2,500万円ですが、リビングと駐車場部分に改修工事を施したいと。
(しかし、結果的には従来相場では0円と評価された建物に500万円という価格がついた)
さらに、住宅診断報告書(ホームインスペクターによる目視等を中心とした現地調査)が備わっていれば言うことなしですが、結局は建物内覧時の印象に勝るものはありません。
愛着があり、大切なご自宅の査定です。 原価法を用いない手はないですね。
それではまた〜(^^)/
