市街化調整区域とは一体？

土地を探しているときにみる市街化調整区域っていったい何なの？

こんにちは！高松です。本日は市街化調整地域について私なりに勉強して簡単にまとめました！不動産会社勤務歴が浅いので全てネットの知識ですが．．．私のように不動産知識が少ない方でもわかりやすくまとめていますので、ぜひご覧くださいませ。⇩⇩

市街化調整区域とは
市街化調整区域とは都市計画法で定められた「市街化を抑制すべき区域」のことです。
無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域のため、市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

市街化とは
市街化とは建物を建てて、街づくりを推進していくことを指します。

市街化調整区域は一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合も見られます。ただ、市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されたりするケースも想定されるということを頭に入れておきましょう。

市街化調整区域では建物を建てるなど、土地開発を求めるときにはさまざまな制限の壁がのしかかってきます。基本は、「新しく建物を建てられない」というのが代表的な制約で、既存している家の建て替えや増築、リノベーションにおいても原則として許可が必要です。

たとえば、今の家では古くて家族全員が住むことができない場合は、自治体に開発許可申請をしたり建築許可を取ったりする必要があります。
また、登記簿謄本で自分が所持している土地が「宅地」になっているのかを確認しておく必要もあるでしょう。登記簿謄本の地目に「農地」と書かれていれば、農地としてのみしか売却することができません。少し面倒だと感じてしまいますが、中には開発が認められている領域もあるため、どうしても建物を建てたいのであればチェックしてみましょう。

それは、市街化から農地を守るためです。農地は、農地転用で宅地に変更できます。
しかし、農地転用が増えてしまうと国内の農地が減り、農業の衰退を招く恐れがあるため、
市街化調整区域があるのです。

市街化調整区域における制限

市街化調整区域で、建物を建てるなどの開発行為をするときにはさまざまな制限があります。

建築をするときに都道府県の許可が必要な建物
・市街化調整区域の住民が利用する公益施設(学校、社会福祉施設、医療施設)
または住民の日常生活に必要な物品を販売する小規模な店舗、自動車・農機具修理場など
・第一種特定工作物（コンクリートプラント、クラッシャープラントなど）
・ガソリンの給油所、農産物の発送所
・住宅の改築や建て替え、新築、増築

都道府県に許可を得なくても建築可能な建物
・図書館、博物館、公民館などの公益上必要な建物
・宅地利用が認められている土地に対して、都市計画法34条に該当する住宅（店舗併用住宅、分家住宅、既存住宅の建替）

市街化調整区域ではガレージ、倉庫、小屋などの小規模な建築物であったとしても原則確認申請は必要です。しかし、建築物がない青空駐車場であれば、確認申請は不要となります。
よって、月極駐車場などの土地活用はしやすいということです。

購入したい物件の目処はついていないが、売買や購入などでエリアが決まっている場合には、自治体が公表している「都市計画図」にて確認できます。

ウェブで「都市計画図　○○市」と検索すると地図が表示されます。
そして住所を入力すると細かい地域まで調べることができます。
⇩こちらは古賀市の都市計画図です。

古賀市はおおよそ九州自動車道を境に海側が「都市計画区域」、山側が「都市計画区域外」に区分され、都市計画区域のうち、「市街化区域」は約800ヘクタール、「市街化調整区域は約1400ヘクタール」です。
ちなみに「市街化調整区域」の中には、人口減少、少子高齢化の進む地域があり、コミュニティ活力の意地や回復のために『筵内地区』『町川原1区』では建築規制を緩和する取り組みを行っております。

詳しくは古賀市役所のホームページをご覧ください！ではまた！