おすすめの古家解体

　古い家は解体をして売却するべき？

・ご自宅を売却の際、建物を解体した方が良いのでは？という疑問について

　最近、上部のようなご相談をよく受けます。私はこう答えます•••

昨年からアスベストの処分方法も以前より厳格になり、解体費用も高騰していますし、解体工事を自分で発注してしまうと本来取る必要のない責任と売却リスクを背負うことになるからです。
　まず、解体費用が高くついてしまう主な理由の1つに 解体費用には、一般価格と業者価格があるということです。

一例を挙げると不動産売買における買主さんが解体を行う場合、買主さんが建築を依頼する建築会社さんが解体工事を実施します。
大抵の建築会社には、日頃からよくお願いしている解体事業者がいらっしゃいます。
いつも解体工事依頼を頂いている業者さんですから、費用も安価に済みます。これが業者価格です。

 とはいえ「解体して更地にした方が、見栄えもよく、高く、早く売れるのではないか?」

おっしゃる通り、確かに更地の方が高く売れます。しかし、それは、最初に売主さんが建物解体費用を先に出費されているから、その分が上乗せされただけです。

例えば、土地60坪 1,800万円(近隣相場) 建物30坪 評価は0円 (金額は仮設定)
建物解体に加えて、庭石、庭木、擁壁、ブロック塀の撤去費用で合計200万円という工事を売主さんで発注したとします。 (※アスベストが使用されているとなると、追加処分費100万円)
建物は無くなり、土地の見栄えもスッキリしたことだし、先に支払った解体費用を売値に上乗せして2,000〜2,100万円で売り出し開始するとします。

これでも売れます。

しかし、時間は少々かかるかもしれません。 なぜなら、不動産を平均相場より高く売りに出していることになるからです。

一方で、「いや〜そんなわずらしいことはしたくないな」 「解体業社を自分で探して、1社だけの見積り金額だけでは、高いのか安いのかも分からないからもう1社どこかに相見積りをとって、いざ解体工事が始まると建物解体中にご近所さんからクレー ムなど出て、解体主の自分が何か言われても困るなあ」という売主さんの場合。

この売主さんにお勧めしていることは、売却を依頼する不動産会社にお願いして、 概算の解体費用を把握することです。
そして、買主さんとの話が進む中で、解体費用分は値引きします。と交渉余地を残すのです。
(理にかなっている、交渉余地を残すことは、適時売却のための重要ポイントです)

実際は、こういったケースの方が、早期に、結果として希望価格より高く売れることもあります。 よくあるケースはこうです。↓↓↓

家屋付建物として、相場の1,800万円で売り出しスタート

　Aさん：「1,600万円で購入したい」「購入条件として解体費用(200万円)を値引きしてください。」
〜数日後〜
　Bさん：「1,700万円で購入したい」「100万円で解体をこちらでしますので、その分値引きしてくれませんか?」

この場合、売主さんからしてみれば、解体費用も自分でするより100万円安価に済み、 解体工事の実施は土地建物を売り渡した後なので、当然、工事発注者はBさんに変わり、もしものクレームなどが自分に及ぶ心配もない。

加えて、買主さんの心情も、相場価格で購入することが出来て、100万円の値引きもしてもらって良い買い物をした。売主さんありがとうございます。という具合に。これがまさに売り手良し、 買い手よし、近隣良し(買主さんは今からそこに住むのですから、近所に迷惑を掛けるようなことは出来ればしたくないので慎重な解体工事を行う)の3方良し。

〜さらに数日後〜
Cさん：「1,800万円の満額でいいので購入したい」「どうしても、この場所が気に入ってます。ぜひ、欲しいです。 ちょうど、土地代金の予算は2,000万円と考えていました。」
 (まあ、出来れば少しでも値引きして頂けるのであれば、嬉しいです。。。)

 

つまり、A、B、Cさん共に、価格も当然さることながら、購入の意思決定時には、その場所、その土地の道路付、間口、方位、学校区、利便性、その他諸々に価値を見出して購入を決定するのです。
ぱっと見が良くても、条件が悪ければ、それなりに価格を設定しないと売れません。😭

結論、一般住宅の場合、建物が付いていても、売却価格が適正な価格であれば、その不動産に魅力を感じ、自分達家族が将来そこでより良く生活するイメージを沸かせて、住宅会社と住宅の配置などある程度のプランニングと予算を考慮して購入するものです。

一方で、建物を解体しても、価格を間違えれば、半年、1年、売れ残ることは往々にしてある。
そして最後は値引きをしてでも売り渡すことになることも。